Một trong nhưng điều kiện khi chuyển nhượng đất là phải có Giấy chứng nhận và giấy đó phải đứng tên mình nhưng vẫn có trường hợp ngoại lệ. Trường hợp ngoại lệ đó được quy định và giải thích rõ trong bài viết “chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác?”.
Giải thích: Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân và theo quy định của pháp luật thì đây là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chưa sang tên Sổ đỏ thì mua bán chưa có hiệu lực?
Về nguyên tắc việc chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên (đăng ký biến động) theo quy định của pháp luật và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó mới có hiệu lực. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Theo đó, từ ngày 01/7/2014 đến nay, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà đất đó có được do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì phải hoàn tất thủ tục sang tên và chỉ khi nào đứng Giấy chứng nhận đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác.
Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất? Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì đất có phải có Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận đó phải đứng tên mình. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp chưa sang tên/không cần sang tên nhưng được chuyển nhượng dù Giấy chứng nhận đó đứng tên người khác, cụ thể:
(1) Nhận thế chấp quyền sử dụng đất Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đất và tài sản khác gắn liền với đất - thường là nhà ở) thì bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc đó.
* Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp sau: - Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
- Trường hợp khác do các bên đã thỏa thuận hoặc luật có quy định.
* Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong những phương thức xử lý tài sản thế chấp sau:
- Bán đấu giá quyền sử dụng đất;
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
- Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp;
- Phương thức khác.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định trên thì tài sản sẽ được bán đấu giá.
Tóm lại, nếu thuộc một trong những trường hợp xử lý tài sản thế chấp như trên thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng, bán đấu giá,… cho dù Giấy chứng nhận đó đang đứng tên người thế chấp.
Lưu ý: Cá nhân có quyền nhận thế chấp nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(2) Toàn bộ người nhận thừa kế là người nước ngoài Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”
Theo đó, trường hợp tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được đứng tên Giấy chứng nhận nhưng có quyền chuyển nhượng, tặng cho.
Nói cách khác, khi chuyển nhượng, tặng cho trong trường hợp này thì Giấy chứng nhận đó vẫn đứng tên người để lại thừa kế chứ không đứng tên mình.
Ngoài hai trường hợp trên thì còn có trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014; khi thuộc trường này thì không cần thực hiện việc sang tên như thủ tục thông thường mà chỉ cần nộp hồ sơ đề nghị trực tiếp cho cơ quan đăng ký đất đai để Giấy chứng nhận đó đứng tên mình, sau đó được chuyển nhượng cho người khác.
